אם גם אתם מעוניינים להנות מהרווחים בצורה פסיבית לחלוטין,
כלומר להיעזר בחברה שמלווה אתכם להשקעה
או שאתם רוצים להכנס לקרן השקעה משותפת,
וזה לא משנה אם מדובר בסינגל פמילי / מולטי פמילי / קונדו.
אחד הדברים החשובים שתצטרכו לעשות זה למצוא חברה
שמלווה אתכם בתהליך שאתם סומכים עליה.
אבל – כדאי מאד שתדעו בעצמכם לבדוק לעומק
את ההצעה שהם נתנו לכם.
3 כללי הברזל האלה יסננו לכם הרבה מאוד פרויקטים,
והרבה מאוד הצעות שיציעו לכם,
כי הם בעצם ינתבו אתכם לעסקה הנכונה ביותר עבורכם.
#1 מימון בנקאי לעסקה
נכנסים להשקעה קבוצתית רק אם יש מימון בנקאי.
הכסף הכי זול שאנחנו כיזמים יכולים לקבל הוא מהבנק.
ברוב המקרים, אם אין בנק בעסקה זה אומר שאף בנק
לא רצה לממן את אותו פרוייקט.
ואם בנק לא רצה לבוא ללוות אותי, לקנות שטח לבניית מולטי פמילי,
כנראה שקורה אחד מהבאים או כולם ביחד:
* העסקה מסוכנת מדי
*היזם מסוכן מידי
* העסקה לא נרכשת במחיר טוב
*הבנק החליט מאיזו שהיא סיבה שהוא לא רוצה לממן אותה.
אם הוא לא רוצה לממן אותה גם – גם לכם לא כדאי…
בנוסף, המימון הבנקאי הוא מה שמעלה את התשואות
על ההון העצמי שלנו כמשקיעים.
אז מה טעם להיכנס לעסקה בלי המינוף המרכזי בה?
#2 קניה מתחת למחיר השוק
אם יש משהו שמעיד על קניה מתחת למחיר השוק,
דוח של הבנק המלווה / ברוקר או פינן / דוח השוואת נכסים,
אתם בעצם "מבטחים" את עצמכם,
שגם אם משהו בתהליך ההשבחה ישתבש,
תמיד אפשר למכור את הנכס במחיר השוק ועדיין יהיו רווחים.
#3 יש זהות אינטרסים מלאה
– היזמים משקיעים בעצמם חלק מההון העצמי המגויס לפרויקט (יותר מ-15%)
– אתם כמשקיעים נהנים מקדימות בחלוקת הרווחים על פני היזמים,
כלומר שכאשר ייכנס הכסף, הראשון בתור הוא הבנק,
במקום השני אתם כמשקיעים ורק בסוף היזמים.
– הרווח של היזמים מורכב אך ורק מרווחיות הפרויקט
ולא במהלך הדרך על דמי ניהול מופרזים.
אם 3 כללי הברזל האלה מתקיימים וגם בדקתם את המיקום,
אתם יכולים להיות בטוחים שהצטרפתם להשקעה פסיבית לחלוטין,
עם כרטיס כניסה נמוך, עם תשואות גבוהות, עם מימון בנקאי,
קנייה מתחת למחיר שוק וזהות אינטרסים בינכם לבין הגוף שמלווה אתכם
אתם יכולים לדעת שהם נכנסים לעסקה טובה.
זה לא אומר שהכל יעבוד חלק, שום דבר לא מובטח,
אבל זה אומר שהיזמים טובים ומנוסים ונמצאים איתכם באותה סירה.